Stijgende huizenprijzen? Goed nieuws, maar pak de verkoop van je huis wel goed aan.
Een huis verkopen doe je meestal maar één of twee keer in je leven, dus het is raadzaam om dit verstandig en met zorg aan te pakken. Je wilt na afloop het gevoel hebben dat je de beste prijs voor je woning hebt gekregen die op dat moment haalbaar was. Schakel je daarvoor een makelaar in of doe je het liever zelf? Ga je eerst nog onderhoud plegen? En hoe ga je de bezichtigingen en onderhandelingen precies aanpakken? Lees onze stappen en tips.
1) Hypotheek / financiën in kaart brengen
Als je je huis wilt verkopen is het verstandig om vooraf goed na te gaan hoe je financiële plaatje er (ongeveer) uit gaat zien. Wat gebeurt er met je huidige hypotheek? Kun je deze boetevrij aflossen? En ga je hem meenemen naar je volgende woning, vanwege bijvoorbeeld een gunstig rentetarief, of is een nieuwe financiering nodig of handig? Uiteraard hangt een en ander ook af van de verwachte verkoopsom van je huidige huis en de aankoopsom van je volgende woning. Maak voor een compleet beeld een afspraak met een hypotheekadviseur.
2) Verkoopprijs bepalen / voorbereiding
Heb je je financiële plaatje zo goed mogelijk voor ogen? Weet je dat je met een gerust hart kunt gaan kijken naar andere huizen en je eigen huis te koop kunt gaan zetten? Dan kun je gaan nadenken over de verkoopprijs.
Het meest voor de hand liggende is om eerst te kijken naar advertenties van soortgelijke huizen. Voor hoeveel geld staan deze te koop en worden ze snel verkocht of staan ze juist maandenlang op Marktplaats of huizensites? Met deze kennis kun je al aardig inschatten wat een reële prijs zal zijn voor je eigen huis.
Kadaster
Als je exact wilt weten voor welke prijs andere huizen in je straat of buurt verkocht zijn, kun je de precieze aankoopprijzen aanvragen bij het Kadaster. Dit kun je doen via de website of de Koopsomtelefoon, middels een sms-je of telefoontje. Hier betaal je slechts een kleine vergoeding voor.
Staat, afwerking
Het is handig om vergelijkingsmateriaal te hebben, maar dan ben je er meestal nog niet. Jouw huis is zelden helemaal gelijkwaardig aan dat van je buren. Misschien heb jij wel recentelijk nieuw stukwerk of schilderwerk aan laten brengen, een nieuwe keuken, een moderne badkamer, of een vloer met vloerverwarming. Dat maakt je huis doorgaans meer waard.
Andersom moet je wat van de prijs aftrekken als er een lekkage is, een beschadigde vloer of ander achterstallig onderhoud. Kijk ook naar verschillen in isolatie en bijvoorbeeld de leeftijd van de c.v.-ketel. Als deze laatste snel vervangen moet worden - de levensduur is circa 15 jaar - dan kost dat al snel 2.000 euro.
Wat gaat er mee?
Heb je er al over nagedacht wat je allemaal achter zou willen laten en wat je juist mee wilt nemen naar het nieuwe huis? Alle losse apparaten, meubels en attributen neem je doorgaans mee. Vaste (inbouw)kasten, gordijnrails, douchestangen e.d. zul je meestal achterlaten. Maar zo zwart-wit is het niet altijd. Een losse koelvriescombinatie is wel zo handig om achter te laten voor de nieuwe bewoner (als er geen vaste koekast achterblijft).
Misschien ga je wel samenwonen en ‘krijg’ je allemaal nieuwe meubels in je nieuwe woning, waardoor je ongeveer alles wat los en vast zit ter overname aan zou willen bieden. Wel zo makkelijk natuurlijk. Aan de andere kant zullen de meeste mensen hun eigen inrichting en smaak willen toepassen. Maar als je je inboedel op Marktplaats aanbiedt, kun je het ook verrassend snel en eenvoudig kwijtraken. En vaak nog voor een mooie prijs ook. Wat er allemaal meegaat en achterblijft kun je op een handige checklist aanvinken, die je vóór de bezichtiging naar de potentiële kopers kunt sturen.
3) (Klaarmaken voor) bezichtigingen
Bekijk je huis kritisch voordat je het te koop zet en je kijkers kunt gaan ontvangen. Een goed afgewerkt, opgeruimd en schoongemaakt huis is uiteraard aantrekkelijker voor een potentiële koper.
Groot onderhoud
Als er groot onderhoud gepleegd moet worden in de vorm van stukwerk, nieuwe vloerdelen, dakgoot, schilderwerk buiten, of het op orde brengen en verfraaien van je tuin, dan kun je dit het beste gedaan hebben voordat je je huis te koop zet. Het kost wel even wat tijd en geld, maar het betaalt zich doorgaans terug in de vorm van bezoekersaantallen en (substantieel) hogere biedingen.
Natuurlijk kun je gewoon een lagere vraagprijs hanteren, maar het is niet altijd makkelijk om door een onverzorgd, onaf huis heen te prikken. Bovendien kan er bijna niets meer meegefinancieerd worden bij de hypotheekaanvraag, dus als kopers weinig eigen geld hebben voor een verbouwing, wordt het een lastig verhaal.
Schoonmaken en opruimen
Het spreekt voor zich dat je je huis goed schoonmaakt en opruimt als kijkers over de vloer krijgt. Dit doe je al als je normale visite krijgt, dus helemaal als er kritische mensen komen die mogelijk je huis gaan kopen. Zorg dus dat je alles schoonmaakt of afstoft, en misschien zelfs een enkel muurtje of hoekje een likje verf geeft. Of met plamuur wat gaten dichten, dat kan ook schelen.
Laat je huis er vervolgens verzorgd en aantrekkelijk uitzien. Trek bijvoorbeeld het beddengoed mooi strak, doe de toiletbril naar beneden en laat niet teveel accessoires en rommeltjes staan. Zorg ook voor een ruimtelijke uitstraling, bijvoorbeeld door een stoel of tafeltje te verplaatsen zodat de woonkamer groter lijkt; of stal een paar meubelstukken tijdelijk ergens anders. Alle beetjes helpen.
4) Advertentie maken / plaatsen
Ziet alles er picobello uit? Dan kun je met een gerust hart je foto’s gaan maken en je advertentie gaan opstellen. Dit hoeft niet veel moeite te kosten, maar er zijn wel wat aandachtspunten. Lees hier hoe je een goede Marktplaatsadvertentie maakt en bekijk ook onze tips voor het maken van goede foto’s.
5) Kijkers ontvangen en rondleiden
Als je een makelaar hebt, is het gebruikelijk dat hij of zij de kijkers rondleidt en te informeert over je huis (als jij er niet bij bent). Maar je kunt er ook voor kiezen om dit gewoon zelf te doen. Het voordeel (voor de kijker) is dat je niet afhankelijk bent van kantoortijden en geïnteresseerden op ieder moment van de dag kunt ontvangen. Ook weet je als eigenaar vaak veel meer te vertellen over het huis, de buurt en het woongenot, dan de makelaar. Verder kan het voor de koper fijn zijn om te zien wie er precies woont en kan een persoonlijke touch helpen.
Let er bij het zelf rondleiden van kopers wel op dat je ze - letterlijk en figuurlijk - de ruimte geeft. Sta er niet steeds bovenop als ze iets willen bekijken of een kamer inlopen en schiet ook niet in de verdediging bij iedere kritische opmerking.
Probeer enige afstand te houden tot je eigen huis. Voel je bijvoorbeeld niet beledigd als een kijker jouw geliefde keuken helemaal niets vindt en er meteen een andere in wil zetten. Wees beleefd en denk in oplossingen. Realiseer je ook dat je als verkoper mededelingsplicht hebt, wat betekent dat je belangrijke (bouwkundige) informatie en gebreken eerlijk moet melden.
Het is prettig voor de kijkers om je op de achtergrond te houden. Wees beschikbaar voor het antwoorden van vragen, maar ga niet zelf spontaan van alles vertellen, tenzij het belangrijke bouwkundige informatie betreft, of iets met betrekking tot het onderhoud. Een goede strategie is om eerst een korte ronde door het huis te doen mét de kijkers en ze daarna nog even op hun gemak alleen rond te laten lopen. Koffie aanbieden is altijd sympathiek.
6) Onderhandelen
Als je de vorige stappen allemaal goed hebt uitgevoerd, zul je waarschijnlijk snel een bod ontvangen op je huis. Spannend! Maar hoe reageer je hierop? Er zijn verschillende zaken om aan te denken, maar het belangrijkste is dat je zakelijk maar respectvol blijft. Probeer om de onderhandeling gaande te houden maar niet te snel toe te geven. Als je een verkoopmakelaar hebt, weet hij precies wat te doen, maar uiteraard gebeurt ook dan alles in overleg met jou. Bekijk ook onze tips voor effectief onderhandelen.
7) Huis verkocht
Heb je een akkoord bereikt met de koper? Mooi! Dan kun je het (voorlopig) koopcontract opstellen en samen met de koper ondertekenen.
Op dat moment heeft de koper nog drie dagen bedenktijd, waarvan minstens twee dagen geen zaterdag, zondag of feestdag mogen zijn. Binnen deze periode mag de koper de koop nog zonder opgaaf van reden ongedaan maken. Hierna is dit slechts nog mogelijk onder bepaalde omstandigheden, oftewel de (mogelijk in het contract opgenomen) ontbindende voorwaarden.
Deze ontbindende voorwaarden zijn veelal: het niet rond krijgen van de financiering en (een slecht uitpakkende) bouwkundige keuring. Mocht een dergelijk voorbehoud in het contract zijn opgenomen en deze situatie treedt ook daadwerkelijk op, dan kan de koper er nog onderuit. Lees hier meer over het koopcontract en de afwikkeling van de verkoop.
8) Eigendomsoverdracht
Zijn de drie dagen bedenktijd voorbij en heeft ook de financiering van de koper doorgang kunnen vinden? Mooi, dan is het tijd om de koop definitief te maken. Na een laatste inspectieronde door het huis, waarbij ook alle roerende goederen aanwezig moeten zijn, die achter zouden blijven, ga je met de koper naar de notaris om de leveringsakte te ‘passeren’. Dan overhandig je de sleutel en is de overdracht van je huis een feit. Gefeliciteerd, je huis is verkocht!