Hypotheekrente, wenslijstje en verstandig bieden: een koophuis heb je niet zomaar.
Een huis kopen doe je niet even tussendoor. Je moet weten wat je kunt en wilt betalen, wat precies je wensen zijn voor de komende 20, 30 jaar, en hoe je het beste kunt bieden op een huis. Misschien ben je op de markt wel goed in onderhandelen, maar een huis is wel een ander verhaal. Kortom, je moet goed beslagen ten ijs komen. Met behulp van deze tien stappen en tips kom je een heel eind.
1) Bereken hypotheek en maandlasten
Voordat je met allerlei wilde plannen op zoek gaat naar een huis, is het verstandig om erachter te komen wat er precies haalbaar is. Hoeveel kun je maximaal lenen? En wat betekent dat voor je maandlasten?
Er bestaan verschillende websites - Google maar op ‘Hypotheek berekenen’ - met tools om je maximale hypotheek te berekenen. Dit gebeurt in eerste instantie op basis van je inkomen, maar er wordt ook gekeken naar eventuele schulden. Verder kun je aangeven of je zelf al meteen spaargeld wilt inleggen zodat het hypotheekbedrag en je maandlasten omlaag gaan.
Nu weet je tenminste wat je kunt uitgeven aan een huis. Maar bedenk goed of je ook zoveel wilt uitgeven. Wil je nog genoeg overhouden na het kopen van de woning of nemen van de hypotheek? Wil je jaarlijks nog een keer (of twee) op vakantie kunnen en een mooi potje overhouden voor nieuwe meubels, verbouwingen, een bruiloft of je pensioen? Probeer je dan in te houden en niet voor het maximaal haalbare te gaan.
2) Hypotheekvormen vergelijken
Ongeveer het minst leuke gedeelte van de huizenjacht is nadenken over hypotheken, maar het is wel meteen een van de belangrijkste zaken. De keuze die je nu maakt heeft invloed op de rente voor nu en later en de maandlasten waarmee je te maken krijgt. Het prettigste is om de verschillende mogelijkheden door te spreken met een hypotheekadviseur. Hoe lang moet je de rente van een hypotheek vastzetten, neem je een lineaire of een annuïteitenhypotheek? En kun je ook voor een combinatie kiezen? Laat je goed voorlichten.
3) Documenten verzamelen
Je bent nog niet zover, maar als je straks een akkoord hebt bereikt met de verkoper het de voorlopige koopcontract hebt getekend, moet je van alles doen om de financiering rond te krijgen. Je moet vooral documenten verzamelen die je financiële situatie aantonen. Zoals aangiftes, jaarrekeningen, werkgeversverklaringen en bankafschriften. Om later wat druk van de ketel te halen kun je het merendeel van deze papieren nu alvast bij elkaar gaan zoeken. Dat geeft nu rust en je kunt straks sneller schakelen. Het kan zelfs nog een voordeel opleveren bij het bereiken van een akkoord.
4) Wensen op een rijtje
Als je weet wat je kunt en vooral wilt lenen, kun je een realistisch wenslijstje opstellen. Maak dan een onderscheid tussen eisen en wensen. Waarover is absoluut niet te ‘onderhandelen’ en wat zou leuk zijn om te hebben maar is geen dealbreaker? Wil je in ieder geval drie ruime slaapkamers, een tuin en een ligbad? Maar is het soort keuken, de vloer of het type woning (hoek- of tussenwoning bijvoorbeeld) bespreekbaar? Het is goed om dit, samen met je partner, helder voor ogen te hebben. Ook is de locatie van het huis een erg belangrijk punt. Het is het enige aan een huis dat je niet meer kunt veranderen.
5) Een huis zoeken: hoe en met wie?
Dan wordt het tijd om een huis te gaan zoeken. Maar hoe pak je dit het beste aan? Natuurlijk kun je kijken waar er toevallig een bord in de tuin staat, of je kunt advertenties in lokale krantjes checken. Maar de meeste kans heb je online.
Een nadeel van het zoeken op sites van makelaarsorganisaties is dat huizen hier niet altijd direct op worden gezet op het moment dat ze op de markt komen, maar bijvoorbeeld een halve of hele dag later. Als je een aankoopmakelaar in de arm neemt, heeft hij wel direct toegang tot het aanbod en krijg je meteen een e-mail met kersvers aanbod.
En uiteraard is het altijd verstandig om Marktplaats te checken, waar veel huizenbezitters gewoon zelfstandig hun huis te koop aanbieden en elke bezoeker dus evenveel kansen heeft.
6) Woning bezichtigen
Heb je een mooi huis gevonden en een afspraak voor een bezichtiging gemaakt? Mooi, dan kun je van dichtbij je mogelijke droomhuis gaan bewonderen. Het is ook het moment om alles heel kritisch te bekijken. Als koper heb je onderzoeksplicht dus je dient zoveel mogelijk informatie zelf op te doen over de staat van het huis. Vraag bijvoorbeeld wat de kosten zijn van het periodieke onderhoud? (Zo hoeven kunststof kozijnen niet geschilderd te worden, maar houten wel.) Informeer naar de fundering en het bouwjaar van de uitbouw, en vraag waar die vochtige plekken en scheuren in de muren en plafonds vandaan komen.
Maar stel ook de volgende vragen:
- Waarom wordt de woning verkocht? Hebben de eigenaars een grotere woning op het oog in een andere stad? Is een scheiding de oorzaak? Of is er veel overlast of ruzie met de buren?
- Hoe snel kan/wil de verkoper uit zijn huis? Heeft de verkoper al een ander huis gekocht? Dan wil hij ook zo snel mogelijk uit zijn huidige huis, vanwege dubbele woonlasten. Als jij er dan ook snel in zou kunnen, is dit in zijn voordeel. En dan zal hij wellicht eerder voor jou kiezen dan een concurrent die meer tijd nodig heeft.
- Zijn er (veel) andere geïnteresseerden / bieders? Hoeveel bezichtigingen zijn er (gepland) en ligt er wellicht al een bod. Het is goed om te weten hoeveel concurrentie je hebt.
- Hoe is het om in deze buurt te wonen? Is het rustig of is er veel verkeer en rumoer? Is iedereen op zichzelf, of zit iedereen bij elkaar op de koffie? Wonen er veel ouderen, gezinnen? En wat is de verhouding huur-koophuizen?
Maak vóór de bezichtiging even een checklist met dit soort vragen.
7) Waarde huis inschatten
Zeker als je geen aankoopmakelaar in de arm hebt genomen en je zelf de prijsonderhandeling op je gaat nemen, is het noodzakelijk om goed de waarde van het huis te kunnen inschatten. Kijk hiervoor naar advertenties van gelijkwaardige huizen in dezelfde buurt. Voor welke prijs worden deze aangeboden en hoe lang staan ze al te koop? Als een huis al vele maanden te koop staat, kun je ervan uitgaan dat de vraagprijs te hoog is en dat je met je openingsbod een flink stuk hieronder zou kunnen gaan zitten.
Maar dit blijft speculatie natuurlijk. Beter nog is om na te gaan voor welke prijs een gelijkwaardig huis uiteindelijk verkocht is. Deze informatie is bekend bij het Kadaster en kan iedereen opvragen, tegen een kleine vergoeding. Je kunt dan de prijzen van alle verkochte huizen met dezelfde postcode per e-mail ontvangen, of de meest recente verkoopprijs van één specifieke woning achterhalen.
Nog steeds heb je dan alleen nog maar een indicatie. Je moet bijvoorbeeld ook rekening houden met verschillen wat betreft verbouwingen en het niveau van de afwerking. Een huis met dakkapel, moderne badkamer, vloerverwarming etc. is doorgaans meer waard dan een huis dat dit niet heeft. En moet er meteen veel noodzakelijk onderhoud plaatsvinden bij het kopen van een huis, dan kan er uiteraard weer wat van de prijs af.
8) Kosten in kaart brengen
Wat na de bezichtiging aan te raden is, is om na te gaan wat je nog aan extra kosten zult maken. Soms kun je een huis zo overnemen zonder enig klus- of opknapwerk, maar heel vaak moet er wel iets aan gebeuren. Misschien wil je de woonkamer uitbouwen of wil je graag een nieuwe keuken of badkamer. Of moeten er muren gestuct of een tuin opnieuw aangelegd worden. Het is slim om al deze kosten op een rijtje te zetten zodat je precies weet wat dat mooie nieuwe huis je in totaliteit zal gaan kosten. Vergeet ook niet te denken aan de ‘kosten koper’ - voornamelijk de overdrachtsbelasting - en eventuele makelaarskosten.
9) Bieden / Onderhandelen
Een essentieel onderdeel van het kopen van een huis is het bieden en onderhandelen. Belangrijk is om zowel beleefd als zakelijk te werk te gaan. Houd je hoofd koel en houd altijd je maximaal te besteden bedrag in gedachten. Lees hier meer over technieken en tactieken bij het onderhandelen.
10) Voorlopig koopcontract / bouwkundige keuring
Als je het eens bent geworden met de verkoper kun je het voorlopige koopcontract gaan tekenen. Na het tekenen heb je dan nog een bedenktijd van drie dagen. Daarna kun je alleen nog onder het contract uit middels ontbindende voorwaarden, zoals een financiering die niet rond komt, of een bouwkundige keuring die te hoog uitvalt. Je kunt er ook voor kiezen om zo’n keuring binnen de drie dagen bedenktijd plaats te laten vinden. Dan kun je het resultaat voor jezelf mee laten wegen, zonder dat je er officieel voorwaarden aan verbindt. Lees hier meer over het voorlopig koopcontract.